2011年05月12日

土地と建物を分けてみよう!

タイトルとは全然関係ないですが、先日いとこの結婚披露宴に行ってきました。

場所は白金高輪でしたので、その前に少しプラチナ通りとして有名な外苑西通りを歩いてみると、まず目に留まるのは、外車の多さ。

ベンツやボルボはともかく、シトロエンなども普通に目にしてしまうあたり、やっぱり「プラチナ通り」か?・・・

しかし、お店のほうは意外と閉店なんかも目立って、このあたりでも不況の影が出ているようです。



さて、さて、本題。

一般住宅の取引では、土地建物の内訳はあまり意識されないことがあります。

例えば、土地建物合わせて3000万円、とかですね。

特に、マンションなど区分所有の場合、土地がいくらで〜とか言われてもピンと来ませんからね。

取引するその瞬間はそれでOKなのですが、特にあとで消費税の計算が必要になった時などに、内訳が問題となって税務当局ともめたりすることがあるようです。



最近、都心のマンションを評価しましたので、そのあたりを題材に、土地建物の振り分けを考えてみましょう。(数字は若干変えてあります)

ここでは、税務申告を意識して、
代表的な振り分け方法である「固定資産税評価割」をご紹介します。

使う材料は、

@土地建物の総額 (内税ならば消費税を含む)
A土地の固定資産税評価額
B建物の固定資産税評価額



消費税は土地にはかからず、建物に対してかかるのですが、個人の居住用建物は非課税となっています。

なので、消費税は、「法人の取得した建物、又は個人の事業用や投資用の建物に対してかかる」ということをおぼえておいてください。

ま、この辺は税務マターなので、詳しくは税理士様にお尋ねを・・・



私が評価したマンションは投資用の物件だったので、
取引総額には内税の場合消費税が含まれます。

ここで、
@取引総額(内税) 6000万円
A土地の固定資産税評価額 2500万円
B建物の固定資産税評価額 600万円
とします。

方程式としては次のような関係が成立します。

@=(A+B×1.05)×α

まず、このα(アルファ)を求めなければなりません。

α=@÷(A+B×1.05)
に変形できるので、
α=6000万÷(2500万+600万×1.05)
  =6000万÷(2500万+630万)
  =6000万÷(3130万)
  =1.916932907
となります。



このαを使って、土地価格

A×α=2500万円×1.916932907
     =47,923,323円(四捨五入)

建物価格

B×α=600万円×1.916932907
     =11,501,597円(四捨五入)

消費税

11,501,597円×5%=575,079円(切り捨て)

合計すると
59,999,999円

あれれ?6000万円にならないですね。

こんなときは、建物価格(又は土地価格)を1円調整して、
11,501,598円にしてください。
これくらいの調整は、説明上、全然OKです。



という訳で、6000万円の取引について、あとから、土地、建物、消費税の内訳を、
税務上矛盾なく説明する方法でした。

土地 47,923,323円
建物 11,501,598円
消費税 575,079円
合計 60,000,000円

皆さんも、機会があったらやってみてください o(^ ^)o
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