2010年06月03日

ラブホテルの鑑定評価A

今回は、ラブホテルの「収益」に着目してみましょう。

ラブホテルは、施設型産業であり、一見通常のホテルと同じような収益構造をしているような気がするのですが、そうではありません。

考え方は、飲食店に似ています。飲食店は、施設として客席があり、顧客単価があり、回転数という考え方があります。つまり、飲食店の収益は、

顧客単価 × 席数 × 回転数 = 一日あたりの売上

という数式で表現することができますよね。

ラブホテルも、内部の管理としてはこれと全く同じ考え方をします。
数式で表すと、

一組単価 × 部屋数 × 回転数 = 一日あたりの売上

となります。
どうですか?飲食店に似てますよね。



なぜ、こんな考え方をするのでしょうか。

それは、ラブホテルは収益機会の最大化のために、様々なサービスと料金を設定しているからです。

休憩 2〜3時間の利用。最も一般的
宿泊 22時くらいの時間帯からチェックイン
フリータイム 定額で長居できる

などがあり、料金設定もいろいろです。つまり、あたかもいろいろな値段設定の料理が売れていくがごとく、ラブホテルを利用する人たちも、いろんなサービスを、一日に何回も使っていくため、部屋毎に一日の稼ぎがバラバラになってしまいます。

そこで、飲食店の経営によく使われる、「客単価」の概念が使われているのです。

その他に販売メニューとしては、差別化のために
・コスプレや玩具のサービス
・飲食のルームサービス
などが行われている場所もあります。



飲食店との違いは、飲食店はあまり一席あたりの売上とかは意識していないのに対して、ラブホテルではよく、一室あたりの売上高が気にされているところでしょうか。

平均的な数値は、50万円/月なので、70〜80万円/月はかなり優秀な立地といえます。歌舞伎町など新宿の一等地では120万円〜130万円の立地もあるようです。一般に、100万超えは珍しいと思われます。

一室あたりの売上高は、上の計算式から部屋数を抜いて、30日分にするわけで、

一組単価 × 回転数 × 30日 = 一室あたり売上高/月

となります。ちなみに50万円/月の平均的な数値からは、回転数が3回転とすると、一組単価約5,500円になります。まあ、ラブホテルってこのくらいかな?という感じですよね。。

ただ、今では池袋のようなところでも休憩で2,000円台のところが出てきているなど、全体に低価格化が進行しているのは、否定できないと思われます。



さて、回転数ですが、一般に2.5回転と言われているようです。まあ、デリヘル利用で高回転な物件もあるようですが、あんまり回転数が高すぎても、リネンの負担、クリーニングの負担等も考えますと、オペレーションに限界があるようには感じます。

従業員の立場になって考えれば、一日に一部屋10回も整備していたのでは正直やりきれないですよね(^^;)

回転数については、例えばこの2.5回転で回していけるように、価格とサービスを微調整する、というような経営バランスを取る場合の軸と考えたほうが良さそうです。
posted by RON at 16:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 鑑定かんけい
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