2009年11月27日

中央区調査 〜新川〜

今日は天気もよく、調査にはうってつけだったので、新川エリアを歩くことにしました。写真はいつぞやの永代橋。そう、新川は隅田川を挟んで、江東区と中央区を結ぶ地域なんですね〜

新川という所は、橋に囲まれており、実は亀島という島です。駅もないので、文字通り「陸の孤島」という感じなのですが、町を歩くと、永代道路や鍛冶橋道路等の主要道路を除いては通過交通も少なく、住宅利用に適している環境といえます。(けど用途地域は全部商業…)

幅の広い道路沿いのマンションも閑静なもので、とっても過ごしやすいんだろうな〜と思いました。この地域で魅力的な価格帯のマンションが見つかったら、意外と買いかもしれません。たださっきも書きましたが、駅は島の中にないので、駅へは少し歩くことになりますよ。

さて、本当は八丁堀、新富あたりも行きたかったのですが、調査できる場所って一日で30か所〜40か所位で限界みたいです(泣)

それに最近は日が暮れるのが早いので、動ける時間も短いのです。実際、日が傾いてきて周りがビルの影に隠れていってしまうと、写真撮りながらの調査も、気力が萎えてしまうというもの〜。

新川は中央区のなかでは、第2ゾーンと言われる地区計画がある区域であり、道路幅員により、建築できる内容が変わってきます。典型的な道路幅員と、建築可能なボリュームを簡単に検討してみましょう (^^)/

2項道路等 容積率に関わらず、高さ13M≒4階建
幅員4M 容積率に関わらず、高さ15M≒4階建
幅員6M 容積率に関わらず、高さ21M≒6階建
幅員8M 容積率に関わらず、高さ30M≒9階建
幅員11M 容積率に関わらず、高さ36M≒11階建
幅員15M 容積率500% 38M≒11階建 容積率600〜700%、42M≒12階建
幅員18M 容積率500% 38M≒11階建 容積率600〜700%、42M≒12階建
幅員22M 容積率500% 38M≒11階 容積率600%、42M≒12階 容積率700%、50M≒15階

上記のような高さ制限(マズは、これが決定的です)の中で、壁面後退、緑地と駐車場の配置、幅員と特定道路の影響による基準容積率、用途誘導による容積率緩和等をバランスさせながら、最有効使用の建物を想定しながら計算していくことになります。

ひゃー結構難しいな〜シビレルよこれ。
路線価の仕事初めてなんですけど〜、
報酬安すぎるんじゃあないだろうか?

実は、建築基準法には相当精通しているつもりですが、
ココは完全オリジナルルールなので、案外大変なのです。
難易度割増とかないの?(ハイ、ないですね…)



ところで、調査中に近くで交通事故がありました。。
直接見たわけではないのですが、私の調査地点のすぐ隣の交差点での出来事。
轟音が鳴って、ビックリ仰天してしまいました。(>ェ<;

原因は一時不停止
そして多くの場合そうですが、悪いほうが相手を責め立てます。
盗人(ヌスット)猛々しいってね、困ったものです。

ま、加害でも、被害でも、事故っていやなものです。
自分も、少なからず経験あるしな〜 (- -;)
皆さんも注意してくださいナ。。
posted by RON at 02:41| Comment(0) | TrackBack(0) | 鑑定かんけい
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